Entenda os custos envolvidos na compra de um imóvel

Adquirir um imóvel, seja novo ou usado, é um sonho para muitas pessoas. Se você decidiu investir num imóvel, seja o primeiro ou um upgrade, é muito importante pesquisar sobre os custos que envolvem a compra do seu novo lar.

Abaixo, trazemos os principais custos envolvidos nesse processo. O objetivo? Te ajudar a entender e fazer uma compra consciente e sem medo.

Custo Efetivo Total - CET

Se você vai comprar um imóvel e pretende financiar, é importante saber que o custo de financiamento de um imóvel vai além das taxas de juros cobradas pelo banco. Isso porque, ao financiar um imóvel, é necessário considerar o CET.

O Custo Efetivo Total (CET) contém todos os encargos, tributos, taxas e despesas de um empréstimo ou financiamento. Ou seja, é o valor total da negociação. Exemplificando: é a mesma coisa quando compramos ingressos para o cinema em um site e, ao pagar, é incluído no valor total a “taxa de conveniência”.

No CET estão inclusos:

- juros efetivos

- prêmio do seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP)

- prêmio do seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI)

- tarifa mensal de serviços administrativos

- tarifa de avaliação do imóvel

- impostos, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF)

Correção sobre a parcela de financiamento

Funciona assim: entre a entrada e a entrega das chaves, o comprador paga as parcelas diretamente para a construtora. Durante todo esse período, normalmente as parcelas são reajustadas mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Depois, quando o imóvel já foi construído e entregue, a dívida restante geralmente é corrigida pelo INPC mais monetização.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Esse imposto municipal é um dos principais custos na aquisição de um imóvel, e deve ser pago para lavrar a escritura pública de compra e venda. O pagamento é responsabilidade do comprador.

A alíquota varia de município para município, mas a média é de 4% sobre o valor do bem. Em Curitiba, a legislação municipal determina que essa alíquota é de 2,7%. 

Mas como é calculado o ITBI? A base é o valor venal ou comercial do imóvel.

O valor venal é estipulado pela prefeitura municipal, e leva em consideração aspectos como área construída, idade da construção, posição, etc.). Já o valor comercial é calculado em cima daquilo que o mercado entende que o imóvel vale. Para isso são considerados, além do valor venal, a localização, a segurança, acessibilidade e outros aspectos.

Mas quem decide se o valor comercial ou venal é que será usado? Funciona assim: em todos os estados do Brasil, a regra é cobrar o ITBI com base no maior valor.

Dica Equilíbrio: para evitar a dor de cabeça de pagar uma taxa menor de ITBI e passar por problemas ao lavrar a escritura, consulte o valor venal diretamente no site da prefeitura do seu município. Neste link é possível consultar o valor venal dos imóveis em Curitiba.

Funrejus

Esse imposto, de caráter estadual, é o “apelido carinhoso”do Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário. Se trata de uma taxa de 0,2% cobrada sobre o valor de transação imobiliária declarada na escritura.

O Funrejus é destinado para o reequipamento do Poder Judiciário do Estado do Paraná, o que inclui a aquisição, ampliação e reforma de imóveis destinados a esse poder. Também é usado para adquirir materiais permanentes, implementar serviços, informatizar e cobrir despesas correntes. (no PR há um teto de R$ 4.927,05.)

Escritura pública

Esse custo na aquisição do imóvel só vale se você fizer a compra sem financiamento.

É o seu caso?

Já que o valor e as regras de cobrança para fazer a escritura variam de estado para estado, busque um tabelião de notas da sua cidade para obter essas informações, bem como os documentos necessários para isso.

Se você pretende financiar seu imóvel, o contrato emitido pelo próprio banco na hora de firmar o financiamento funciona como escritura pública.

Registro do Imóvel

Depois que o ITBI foi pago e a escritura foi feita, é hora de registrar seu bem, documento que comprova que o imóvel é seu. Para isso, é necessário levar a um cartório de registro de imóveis os seguintes documentos:

- vias do contrato de compra e venda assinadas

- guia do ITBI paga

- escritura ou contrato de financiamento assinado

E quanto custa esse registro? Os valores também variam de estado para estado e a base de cálculo é o valor de alienação do imóvel.

Dica final Equilíbrio

A aquisição de um imóvel é uma decisão que impacta sua vida a longo prazo. Por isso, é mais do que necessária uma avaliação profunda e realista da sua situação financeira.

Se você vai financiar a compra, a regra mais básica diz respeito a quanto o valor da parcela pode impactar sua renda líquida mensal: o percentual jamais deve ultrapassar 30%.

Você pode usar simuladores de financiamento para ter uma ideia do valor de crédito que os bancos podem oferecer, bem como os valores da parcela. Uma rápida busca no Google por “simuladores de financiamento imobiliário” vai trazer ferramentas que dão uma boa noção dessas informações, bem como da renda bruta necessária para concretizar sua compra.

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