Resolva suas principais dúvidas sobre amortização do financiamento imobiliário
Não adianta: para concretizar o sonho da casa própria, a maioria dos brasileiros precisa recorrer ao financiamento imobiliário. Por isso não espantam dados disponibilizados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip): de janeiro a dezembro de 2022, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 179,2 bilhões.
Só que os números não mostram a importância de se planejar para pagar esse tipo de crédito, que pode comprometer a renda do comprador por até 35 anos, já que as circunstâncias financeiras da família e do país podem mudar.
A seguir, explicamos o que é a amortização e quais os índices disponíveis, além de dar algumas dicas sobre como se planejar para antecipar parcelas e diminuir a dívida.
1 - O que é amortização?
Forma de pagamento que permite antecipar o valor total do financiamento. Assim, é possível diminuir o valor e o número das parcelas até metade do tempo, reduzindo juros.
A amortização pode ser mensal, fixa ou homogênea, com valor dos juros referente ao mês incluso.
Importante: quanto maior o número de parcelas, menor é o valor de amortização pago pelo proprietário.
2 – Como a amortização é calculada?
Para amortizar a dívida, as instituições financeiras trabalham com três formatos diferentes.
1) Sistema de Amortização Constante – SAC
É o formato mais utilizado pelos bancos e corresponde ao cálculo da prestação mensal do financiamento, feita de amortização e juros.
- Parcelas: mais altas no início e mais baixas no final. Isso porque há amortização mensal do valor financiado (há diminuição progressiva dos juros).
2) Tabela Price
No modelo original do Sistema Francês de Amortização, as parcelas teriam valor fixo, da primeira à última. Porém, com a inflação brasileira, o sistema se adaptou e as prestações sofrem alguma correção monetária.
- Parcelas: a cada parcela o saldo devedor é reduzido, de modo a ter uma incidência menor de juros. Porém a maior parte dela é justamente formada por juros.
3) Sistema de Amortização Crescente – Sacre
Mistura o valor constante das parcelas Price com a queda do valor das parcelas do SAC, que acontece de período em período, ou seja, é a junção dos dois sistemas.
- Parcelas: como as parcelas iniciais são mais altas, o montante destinado à amortização cresce de forma constante, diminuindo o valor destinado aos juros.
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3 – Qual o melhor índice de amortização?
Especialistas indicam: opte sempre pelo prazo mais curto possível, para pagar menos juros. Isso porque, nos financiamentos imobiliários, são pagos juros sobre o saldo devedor. Assim, quanto mais amortização, menos gastos com eles.
Por isso, ainda que a Price pareça mais vantajosa - a parcela inicial é, normalmente, bem menor - o SAC, mesmo tendo parcelas maiores no começo, oferece uma amortização maior da dívida. Assim,com o SAC, quando o financiamento finalmente for quitado, a economia média será de 10%, ou seja, você pagará menos pelo imóvel ao optar por essa forma de amortizar o empréstimo.
4 - Como funciona a amortização em financiamento de imóveis na planta?
Sabe aquelas parcelas cobradas no início da obra, que são mais baixas? Elas são usadas pela construtora para financiar o início das obras.
Dessa forma, o comprador pode amortizar realizando pagamentos sobre o valor do imóvel durante as obras. Porém, ao contrário do financiamento feito via banco, o valor não diminui, já que o preço do imóvel continua sendo reajustado pelo Índice Nacional de Custo da Construção - INCC até ele receber o Habite-se.
5 - Existe alguma regra para fazer a amortização do financiamento?
Não existem regras para isso. É você quem deve se planejar para, a partir de recursos próprios, fazer a amortização. Ela pode ser feita a qualquer momento, existindo duas possibilidades:
- diminuir o valor da parcela mensal, mantendo a mesma quantidade de parcelas
- abater a quantidade de parcelas
6 - Vale a pena sacar dinheiro de investimentos ou de fundo de emergência para fazer uma amortização?
Só vale a pena antecipar o pagamento de parcelas (amortizar) se há certeza de que o dinheiro não será necessário para outra coisa. Afinal, se for necessário fazer um empréstimo de dinheiro no banco para cobrir um buraco nas finanças causado por uma amortização mal planejada, o empréstimo vai custar muito mais.
Como assim? Ora, a taxa de qualquer tipo de empréstimo ou financiamento é muito superior à taxa de juros do financiamento imobiliário, que chega no máximo a 10% ao ano.
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7 - O que é importante saber para fazer um planejamento da amortização?
Pelo menos três questões são primordiais:
1. Quando se faz um financiamento imobiliário, é fundamental ter uma reserva de emergência ou ter recursos investidos. Assim não falta dinheiro para pagar uma parcela do financiamento caso aconteça algum imprevisto, e eventualmente é uma forma de ter recursos para fazer uma amortização. Porém, jamais zere suas reservas para isso.
2. Verifique, com a instituição financeira, quais parcelas oferecem maior desconto na amortização, se as iniciais ou as finais (geralmente as últimas têm melhores índices).
3. Renda extra, 13º salário, bonificações: utilize, se possível, todo o dinheiro extra que entrar para amortizar as parcelas, o que diminui o montante da sua dívida.
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